Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Niestety, zdarza się, że mieszkanie lub dom posiada różne wady i usterki, które mogą znacząco obniżyć komfort użytkowania oraz wartość nieruchomości. W takiej sytuacji kupującemu przysługują pewne roszczenia wobec dewelopera.
Rękojmia i gwarancja to dwa niezależne roszczenia, które przysługują kupującemu od dewelopera, w sytuacji, kiedy nieruchomość, którą nabyliśmy zawiera wady. Nie są to natomiast jedyne roszczenia jakie przysługują kupującemu od dewelopera.
Czym jest rękojmia?
Rękojmia to odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości, o których kupujący nie wiedział w dniu zakupu. Rękojmia jest zagwarantowana przepisami kodeksu cywilnego (art. 556 k.c.)
Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi następuje od dnia wydania nieruchomości kupującemu. Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi niezależnie od winy, tj. niezależnie od tego, czy spowodował wadę i czy o niej wiedział. Deweloper nie może się również z takiej odpowiedzialności zwolnić, poza pewnymi wyjątkami przewidzianymi przepisami prawa.
Czym są wady nieruchomości?
Wady nieruchomości dzielą się na fizyczne i prawne.
Wada fizyczna
Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności nieruchomość jest niezgodna z umową, jeżeli:
Przykładem wad fizycznych nieruchomości jest np. brak drzwi, okien lub komórki lokatorskiej, problemy z izolacją, zawilgocenie lub zalewanie, wady konstrukcyjne, pęknięcia ścian, brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej, wady instalacji, nieszczelne okna.
Wada prawna
Wadą prawną nieruchomości jest nieprawidłowość dotycząca tytułu prawnego do niej lub przeszkoda ograniczająca kupującemu korzystanie lub rozporządzanie nieruchomością. Wady prawne odnoszą się do sfery prawnej nieruchomości, a nie do jej właściwości fizycznych. Wada prawna nie może być jednocześnie wadą fizyczną.
Przykładem wady prawnej nieruchomości jest np. sprzedaż nieruchomości będącej własnością osoby trzeciej, sprzedaż nieruchomości odbywa się bez udziału wszystkich współwłaścicieli nieruchomości czy nieujawnienie służebności w księdze wieczystej.
Czego możemy żądać z tytułu rękojmi?
W przypadku stwierdzenia wady nieruchomości, kupującemu z tytułu rękojmi przysługują następujące roszczenia:
- żądać wymiany rzeczy lub usunięcia stwierdzonych wad na rzecz dewelopera;
- złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny nieruchomości;
- odstąpić od umowy w sytuacji, gdy wada jest znacząca.
Co do zasady kupującemu przysługuje dowolność w wyborze roszczenia, jednak z uwagi na specyfikę przedmiotu sprzedaży (nieruchomość) jak i samej umowy niektóre roszczenia kupującego względem dewelopera mogą okazać się trudne lub wręcz niemożliwe.
Wymiana rzeczy będzie możliwa, jeśli mamy na myśli wadliwy element, np. uszkodzone okna. Odstąpienie od umowy będzie możliwe jedynie w sytuacji, w której wada jest istotna i niemożliwa do usunięcia.
Kiedy przedawnia się roszczenie z tytułu rękojmi?
Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem pięciu (5.) lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu, czyli od dnia jej odbioru.
Natomiast przedawnienie roszczenia o usunięcie wady lub wymiany rzeczy na wolną od wad jest okres 1. (jednego) roku liczony od dnia stwierdzenia wady, z tym zastrzeżeniem, że jeśli kupującym nieruchomość jest konsument bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem 5 lat od dnia wydanie nieruchomości.
Przykład:
Kupiliśmy mieszkanie w bloku od dewelopera i odebraliśmy je 1 września 2022 r. Jeśli stwierdziliśmy w mieszkaniu wady (np. pęknięcia na ścianach czy wada wentylacji) na przykład w dniu:
- 15 marca 2023 r. – roszczenie przedawni się 1 września 2027 r.;
- 1 września 2027 r. (w ostatnim możliwym dniu stwierdzenia wady) – roszczenie przedawni się 1 września 2028 r.
Jeśli dochodziliśmy któregoś roszczenia z tytułu rękojmi (np. odstąpienia od umowy) przed sądem termin do wykonania innych uprawnień (np. roszczenia o usunięcie wady) jest zawieszony na czas postępowania przed sądem aż do uprawomocnienia się wyroku.
Ponadto, jeśli deweloper zataił wadę podstępnie upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi przez dewelopera.
Czym rożni się rękojmia od gwarancji?
Rękojmia i gwarancja nie są tym samym uprawnieniem kupującego. Rękojmia jest roszczeniem obligatoryjnym wiążącym dewelopera i przysługuje niezależnie od woli stron, z mocy samej ustawy. Gwarancja natomiast może – ale nie musi – zostać udzielona przez dewelopera. Gwarancja jest więc dobrowolna i zależna jedynie od woli dewelopera.
Należy pamiętać, że gwarancja nie wyłącza roszczenia z tytułu rękojmi i możemy jej dochodzić niezależnie, nawet jeśli już skorzystaliśmy z gwarancji. Nie mogą oby być natomiast realizowane jednocześnie.
Dodatkowe roszczenia
Jeżeli z powodu wady fizycznej lub prawnej nieruchomości kupujący złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo o obniżeniu ceny, może on żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które deweloper nie ponosi odpowiedzialności.
Kupujący może w szczególności żądać od dewelopera:
- zwrotu kosztów zawarcia umowy;
- kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy;
- zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów.
Katalog roszczeń ma charakter otwarty.
Kupujący może również dochodzić roszczeń z tytułu wad nieruchomości na podstawie ogólnych przepisów o odpowiedzialności odszkodowawczej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. Deweloper obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które deweloper odpowiedzialności nie ponosi. Roszczenia o naprawienie szkody można dochodzić niezależnie, również po utracie uprawnień z tytułu rękojmi za wady.
Kancelaria specjalizuje się w nieruchomościach oraz prawie budowlanym. Jeśli potrzebujesz pomocy profesjonalnych pełnomocników skontaktuj się z Kancelarią.
