Umowa najmu zawierana jest w przypadku wynajmu lokalu mieszkalnego, usługowego, jak również każdej rzeczy ruchomej. Artykuł skupia swoją uwagę na pierwszym ze wskazanym przypadków.

Regulacje prawne umowy najmu lokalu mieszkalnego znajdują się w dwóch aktach prawnych – Ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny oraz Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie kodeksu cywilnego.

Art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego

„Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.”

Art. 680 Kodeksu cywilnego

„Do najmu lokalu stosuje się przepisy rozdziału poprzedzającego z zachowaniem przepisów poniższych.”

Art. 690 Kodeksu cywilnego

„Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.”

Jaka forma umowy?

Umowa najmu może zostać zawarta zarówno w formie pisemnej jak i w formie ustnej, chyba że najem ma trwać dłużej niż rok, wówczas umowa powinna być sporządzona w formie pisemnej. W przeciwnym razie uznaje się, że została zawarta na czas nieokreślony.

Warto jednak taką umowę sporządzić w umowie pisemnej, gdzie można zawrzeć ważne klauzule chroniące wynajmującego na przykład przez późniejszym wyegzekwowaniem należności wynikających z niezapłaconego czynszu czy z powstałych szkód. Ponadto posiadając pisemną umowę łatwiej jest udowodnić fakt jej zawarcia oraz okres na jaki miała obowiązywać.

Co powinna zawierać umowa?

Umowa najmu powinna zawierać przede wszystkim:

• określenie jej stron, czyli najemcę (osobę, która wynajmuję mieszkanie od wynajmującego) oraz wynajmującego;
• miejsce i datę jej zawarcia;
• określenie przedmiotu najmu (wskazanie danej nieruchomości, jej miejsce położenia, metraż, nr księgi wieczystej, itp.);
• określenie wynajmującego o stanie prawnym lokalu mieszkalnego;
• okres na jaki umowa ma obowiązywać (na czas określony lub nieokreślony);
• wysokość wynagrodzenia, formę oraz termin jej płatności;
• opis stanu technicznego lokalu oraz protokół zdawczo – odbiorczy;
• postanowienia dotyczące kaucji;
• postanowienia dotyczące podnajmu
• okres wypowiedzenia umowy;
• sposób zabezpieczenia umowy;
• wysokość odsetek za zaległy czynsz.

Warto również wskazać co zawiera wysokość czynszu, np.:

„Wysokość czynszu obejmuje wszelkie opłaty związane z utrzymaniem lokalu mieszkalnego, tj. opłata za prąd, gaz, czynsz spółdzielczy, ogrzewanie, Internet (itp.), uregulowanie których wynajmujący zobowiązuje się dokonać w terminie.”

„Wysokość czynszu wynosi ……… zł, co nie uwzględnia kosztów utrzymania lokalu mieszkalnego tj. opłata za prąd, gaz, czynsz spółdzielczy, ogrzewanie, Internet (itp.), za które najemca dokona wpłaty na wskazany rachunek bankowy wynajmującego, na podstawie przedstawionych faktur przez najemcą w terminie do …… .”

Trzeba się zatem zastanowić jakich zapisów dokonać i co będzie dla stron korzystniejsze, gdyż powyższy przykład może mieć znaczenie np. w kwestiach podatkowych. Powyższy katalog zapisów umownych nie jest jednak zamknięty.

Jak zabezpieczyć umowę najmu?

Zabezpieczenia umowne to bardzo waży element umowy, gdyż pozwala szybciej i skuteczniej wyegzekwować należności wynikające z nieopłaconego czynszu lub z dokonanych zniszczeń.

Można zabezpieczyć umowę poprzez, np.:

• zobowiązanie najemcy do wykupienia ubezpieczenia (nie można jednak wskazywać konkretnej firmy ubezpieczeniowej),
• kaucja,
• weksel,
• poręczenie,
• umowa przewłaszczenia ruchomości na zabezpieczenie.

Kiedy można wypowiedzieć umowę?

Jeśli umowa została zawarta na czas oznaczony, co do zasady można ją wypowiedzieć jedynie w przypadkach określonych w ustawie. Jeśli więc nie zaistnieje żaden z przypadków ustawą określony takiej umowy nie można wypowiedzieć, a umowa rozwiązuje się z końcem terminu na jaki obowiązuje. Można jednak dokonać zapisu w umowie określających okoliczności i termin wypowiedzenia takiej umowy. W przeciwnym razie jedynym sposobem jest jej wypowiedzenie za porozumieniu stron.

W przypadku umowy na czas nieokreślony każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminu wskazanym w umowie. Jeśli umowa nie określa terminu wypowiedzenia umowy, mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego, tj. umowę można wypowiedzieć, jeśli czynsz jest płatny w odstępach czasu:

• dłuższych niż miesiąc – najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
• miesiąc – na miesiąc na przód na koniec miesiąca kalendarzowego,
• krócej niż miesiąc – trzy dni wcześniej,
• jeden dzień – najem można wypowiedzieć dzień wcześniej. 

Jeśli umowa nie określa terminu płatności czynszu, zgodnie z kodeksem cywilnym jest on płatny miesięcznie.

Wypowiedzenie umowy ze skutkiem na koniec miesiąca

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli najemca:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, 
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, 
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela
• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Wypowiedzenie powinno być dokonane w formie pisemnej pod rygorem nieważności oraz zawierać przyczynę wypowiedzenia.

Wypowiedzenie umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia

Kodeks cywilny przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenie, jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym.

Warto wiedzieć

Przyjmuje się, że umowa zawarta na czas określony przekształca się w umowę na czas nieokreślony, jeśli strony w sposób dorozumiały godzą się na dalszy najem. Jeśli więc najemca, mimo upływu terminu obowiązywania umowy, dalej korzysta z lokalu mieszkalnego, a wynajmujący z tym faktem się godzi, taka umowa dalej obowiązuje, na takich samych warunkach jakie zostały określone w umowie, lecz już na czas nieokreślony.

Najemca bez zgody wynajmującego nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Nie dotyczy to jednak osoby, względem której najemca jest obowiązany obowiązkiem alimentacyjnym.

Ważne!

Jeśli zapisy zawarte w umowie będą niezgodne z ustawą o ochronie praw lokatorów będą one nieważne, nawet jeśli najemca się na nie zgodził.