Od 19 września 2020 r. obowiązują nowe przepisy Ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, nowelizujące ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (dalej „Ustawa”), wprowadzając duże zmiany między innymi w zakresie uregulowania robót podlegających zezwolenia lub zgłoszenia, legalizacji samowoli budowlanych, wydawaniu zgód na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych oraz nowego podziału projektu budowlanego.

Celem noweli było uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjno – budowlanego.

 

Przepis “bardziej przejrzysty”

Dotychczasowe brzmienie przepisów sprawiało wiele problemów interpretacyjnych, co skutkowało mnogością wątpliwości dotyczących procedury inwestycyjno – budowlanej. Obecnie ustawodawca skoncentrował w art. 29 Ustawy do jakich obiektów oraz robót budowlanych potrzebne jest zgłoszenie bez pozwolenia na budowę, a do jakich nie trzeba zarówno zgłoszenia jak i pozwolenia na budowę.

Pozwolenia na budowę ani zgłoszenia nie wymaga (po zmianach):

• budowa przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy do 35 m²;
• budowa stawów i zbiorników wodnych o powierzchni nieprzekraczającej 1000 m² i głębokości nieprzekraczającej 3 m, położonych w całości na gruntach rolnych;
• budowa obiektów budowlanych będących urządzeniami melioracji wodnych;
• budowa gospodarczych obiektów budowlanych o powierzchni zabudowy do 35 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, oraz stawów i zbiorników wodnych o powierzchni nieprzekraczającej 500 m² i głębokości 2 m od naturalnej powierzchni terenu przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położonej na gruntach Skarbu Państwa, z wyjątkiem sytuowanych na obszarze Natura 2000;
• budowa poligonowych obiektów budowlanych, w szczególności stanowisk obronnych, przepraw, budowli ziemnych, budowli fortyfikacyjnych, instalacji tymczasowych oraz obiektów kontenerowych, lokalizowanych na terenach zamkniętych wyznaczonych przez Ministra Obrony Narodowej do prowadzenia ćwiczeń wojskowych z wykorzystaniem obozowisk polowych oraz umocnień terenu do pozoracji bezpośredniego prowadzenia walki;
• budowa bankomatów, biletomatów, wpłatomatów, automatów sprzedających, automatów przechowujących przesyłki lub automatów służących do wykonywania innego rodzaju usług o wysokości do 3 m włącznie;
• budowa przepustów o przekroju wewnętrznym do 0,85 m²;
• budowa obiektów kontenerowych wraz z instalacjami i przyłączami oraz związanych z nimi sieciami: 
• elektroenergetycznymi,
• wodociągowymi,
• kanalizacji sanitarnej,
• cieplnymi

– lokalizowanych na terenach zamkniętych wyznaczonych decyzją Ministra Obrony Narodowej;

• naziemnych zbiorników będących obiektami budowlanymi, służących do przechowywania paliw płynnych klasy III, na potrzeby własne użytkownika, o pojemności do 5 m³

 

Wymaga zgłoszenia, lecz nie wymaga pozwolenia na budowę (po zmianach):

• budowa przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy powyżej 35 m²

– w poprzednim stanie prawnym konieczny był opis przeznaczenia pomostu;

• budowa pomostów o długości całkowitej do 25 m i wysokości, liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m;
• budowa oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m³ na dobę;
• budowa stacji regazyfikacji LNG o pojemności zbiornika magazynowania gazu do 10 m³;
• budowa podbudowy słupowej dla telekomunikacyjnych linii kablowych
• instalacja wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku instalacji gazowych oraz mikroinstalacja biogazu rolniczego, o której mowa w art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii.

 

Należy zaznaczyć jednak, że wszystkie roboty budowlane wykonywane przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków wymagają decyzji o pozwoleniu na budowę. Natomiast roboty budowlane wykonywany na obszarze wpisanym do rejestru zabytków wymagają zgłoszenia.

Do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę lub zgłoszenia należy dołączyć pozwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków wydane na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

 

Koniec z opłatą legalizacyjną 

 

Kolejną zmianą jest wprowadzenie tzw. uproszczonego postępowania legalizacyjnego poprzez zniesienie opłaty legalizacyjnej podczas procedury legalizacji co najmniej 20 – letnich samowoli budowlanych. 

Celem ustawodawcy zachęcenie właścicieli do legalizacji tzw. „starych samowoli budowlanych”, biorąc pod uwagę fakt, iż główną tego przeszkodą jest obawa przed wysokimi opłatami legalizacyjnymi, a także przed wydaniem przez organ nadzoru budowlanego decyzji o rozbiórce – przede wszystkim ze względu na ich niezgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ustawodawca liczy także, że ujawnienie w rejestrze nowych budynków oraz użytków gruntowych spowoduje wzrost wpływów dla gmin z tytułu pobieranego podatku od nieruchomości.

Uproszczone postępowanie legalizacyjne będzie wszczynane przez organ nadzoru budowlanego z urzędu. Z żądaniem wszczęcia takiego postępowania będzie mógł również wystąpić właściciel lub zarządca obiektu budowlanego.

Właściciel nieruchomości zobowiązany będzie dołączyć do dokumentów legalizacyjnych oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, geodezyjną inwentaryzację pod wykonawczą obiektu budowlanego oraz ekspertyzę techniczną sporządzono przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazującą, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. W uproszczonym postępowaniu legalizacyjnych nie ma konieczności uiszczenia opłaty legalizacyjnej. Organ nie będzie również badał zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

 

Wprowadzenie takiego postępowania nie oznacza jednak, że organ nie będzie mógł wydać decyzji o nakazie rozbiórki takiego obiektu, nastąpi to w przypadku:

• nieprzedłożenia dokumentów legalizacyjnych w wyznaczonym terminie;
• wycofania wniosku o legalizację budowy;
• niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu niekompletności w dokumentach legalizacyjnych;
• gdy z ekspertyzy technicznej, będzie wynikało, że stan techniczny obiektu budowlanego stwarza zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi lub nie pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Nie można jednak wszcząć uproszczonego postępowania legalizacyjnego jeśli dla takiej samowoli budowlanej został wydany nakaz rozbiórki przed 19 września 2020 r.

 

Pozwolenie na budowę nie do podważenia

 

Zgodnie z nowym brzmieniem przepisów Ustawy jeśli od dnia doręczenia lub ogłoszenia decyzji o pozwoleniu na budowę upłynęło 5 lat decyzja ta nie może zostać unieważniona.

Nie może zostać również unieważniona decyzja o pozwoleniu na użytkowanie jeśli od dnia w którym stała się ona ostateczna również upłynęło lat 5.

Dotychczas decyzja o pozwoleniu na budowę mogła zostać uchylone w dowolnym czasie, również w przypadku kiedy obiekt powstał i był użytkowany od kilku lat, a nawet kilkunastu lat.

 

Nowy podział projektu budowlanego

 

Po zmianach wprowadzono podział projektu budowlanego na trzy części:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu;
• projekt architektoniczno-budowlany;
• projekt techniczny.

W art. 34 ust. 3 Ustawy uregulowano zakres projektu budowlanego oraz jego poszczególnych części. Założeniem ustawodawcy było zmniejszenie obciążenia organów administracji architektoniczno – budowlanej oraz umożliwienie szybszego przygotowania dokumentacji projektowej w zakresie niezbędnym do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Rozróżnienie elementów projektu budowlanego które podlegają weryfikacji przez organ administracji publicznej od elementów, za których prawidłowe sporządzenie odpowiadać będą wyłącznie projektanci, ma sprawić, że wydanie decyzji pozwolenia na budowę czy też przyjęcie zgłoszenia wraz z projektem będzie przebiegało sprawniej i szybciej.

 

Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych

 

Po 19 września 2020 r. organ administracji architektoniczno-budowlanej będzie mógł udzielić zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno – budowlanych również przed zmianą decyzji pozwolenia na budowę, a nie jak to miało miejsce dotychczas wyłącznie przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę.

Zakaz jest natomiast udzielania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno – budowlanych w trakcie trwania procedury legalizacji samowoli budowlanej.