Zmiana właściciela mieszkania, które jest przedmiotem najmu, rodzi istotne konsekwencje prawne zarówno dla nowego właściciela, jak i dla najemcy. Poniżej przedstawiam szczegółową analizę sytuacji prawnej najemcy w świetle obowiązujących przepisów polskiego prawa, w szczególności Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.
Odpowiedzmy więc na podstawowe pytania.
1. Czy zmiana właściciela wpływa na obowiązywanie umowy najmu?
Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, w przypadku zbycia rzeczy najętej (np. sprzedaży mieszkania) w miejsce dotychczasowego wynajmującego wchodzi nowy właściciel. Oznacza to, że umowa najmu nie wygasa automatycznie i nie ulega rozwiązaniu – nowy właściciel przejmuje prawa i obowiązki wynajmującego.
Zasada ta obowiązuje zarówno w przypadku sprzedaży mieszkania, jak i jego darowizny, dziedziczenia czy innej formy przeniesienia własności.
2. Czy nowy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu?
Co do zasady nowy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, chyba że umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana (art. 678 k.c.).
Powyższe NIE ma natomiast zastosowania do lokali mieszkalnych !!! (art. 692 k.c.)
Jak więc wygląda sytuacja w przypadku lokali mieszkalnych?:
a) Najem na czas określony
Jeśli umowa została zawarta na czas określony, nowy właściciel nie może jej wypowiedzieć przed upływem terminu, chyba że umowa przewiduje taką możliwość (np. zawiera klauzulę o możliwości wypowiedzenia przez właściciela). W przeciwnym razie musi ją honorować do końca okresu najmu.
b) Najem na czas nieokreślony
Jeżeli umowa została zawarta na czas nieokreślony, nowy właściciel może ją wypowiedzieć na zasadach określonych w umowie oraz zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów. Okres wypowiedzenia zależy od rodzaju najmu i ustaleń umownych, ale musi być zgodny z przepisami prawa.
c) Ochrona najemcy w przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego
W przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego zmiana właściciela również nie wpływa na ważność umowy. Nowy właściciel przejmuje wszystkie prawa i obowiązki wynikające z podpisanej umowy najmu.
3. Czy nowy właściciel może zmienić warunki umowy?
Co do zasady nowy właściciel nie może jednostronnie zmienić warunków umowy najmu, np. podnieść czynszu czy skrócić okres wypowiedzenia, jeśli nie ma do tego podstaw prawnych przewidzianych w umowie lub ustawie. Jeśli nie zostało to zawarte w umowie wszelkie zmiany wymagają zgody obu stron lub muszą wynikać z przepisów prawa.
4. Co powinien zrobić nowy właściciel po przejęciu mieszkania?
- Poinformować najemcę o zmianie właściciela oraz podać nowe dane do kontaktu i rozliczeń,
- Przejąć zobowiązania dotychczasowego wynajmującego, np. dotyczące kaucji, ewentualnych zaliczek na media czy remontów,
- Przestrzegać umowy najmu.
W przypadku zmiany właściciela warto jest zadbać o nowa umowę lub sporządzenie aneksu.
5. Jakie prawa ma najemca po zmianie właściciela?
- Prawo do dalszego zajmowania lokalu na podstawie dotychczasowej umowy,
- Prawo do ochrony przed wypowiedzeniem ze skutkiem natychmiastowym (chyba, że zaistnieją okoliczności przewidziane prawem lub umową),
- Prawo do domagania się zwrotu kaucji od nowego właściciela po zakończeniu umowy,
- Prawo do korzystania z lokalu na warunkach określonych w umowie aż do zakończenia okresu jej obowiązywania.
6. Czy zmiana właściciela wpływa na najem instytucjonalny i okazjonalny?
W przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego zmiana właściciela również nie anuluje umowy. Nowy właściciel przejmuje prawa i obowiązki poprzedniego właściciela, ale wciąż musi respektować zawarte w umowie postanowienia.
Jeśli potrzebujesz pomocy profesjonalnych prawników skontaktuj się z Kancelarią – 787 056 865.
Specjalizujemy się m. in. w prawie nieruchomości. Analizujemy umowy oraz sytuacje prawne.
